房地产开发项目风险的综合控制

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　　1)工程项目策划阶段

　　做好可行性研究，加强项目的前期论证。项目的前期论证是项目建设的基础，要加强项目的前期调研，运用现代工程学、经济学、管理科学理论，借助先进的科学手段、方法，掌握大量的信息资源，做出可靠的论证分析，为投资者减少风险，提益。投资估算的准确性是控制项目工程总造价的基础，是项目可行性研究的重要组成部分，误差太大会导致决策失误，给项目后几个阶段的造价控制与管理留下隐患。必须编制好投资估算，使其误差在可控范围内。

　　2)工程准备阶段

　　勘察设计阶段是工程项目造价控制和管理的关键。工程造价的控制必须突出重点，其关键在于设计阶段，设计过程中加强成本控制理念，以单位工程作为考核单元，做好节约投资的措施，力求将造价和工程数量控制在限额范围内。重视方案设计，在设计方案选择的过程中进行技术经济分析比较，按照限额设计的要求将投资额控制在一定范围内。对采用的新技术、新设备、新工艺造成的投资增加进行分析研究，严防概算超估算、预算超概算。

　　设计过程中提高质量、强化设计深度，加强设计管理，严格控制设计变更次数。设计变更发生越早越好，对于重大的设计变更必须有多方人员参加技术经济论证，使工程造价得到有效控制。强化设计概算的准确性及相关责任管理，对于超概算的原因进行分析论证，建立严格的责任追究制度。

　　3)工程项目实施阶段

　　做好招标投标管理及合同管理，建立良好的监督机制。工程招标的资料准备充分，规范招投标行为。积极推行工程量清单计价模式，工程量清单计价采用综合单价，实行“量价分离”的原则，即定额量、市场价、竞争费。公平竞争有利于控制工程建设总投资、降低工程造价。合同管理是项目实施阶段工程管理的核心。在项目实施过程中根据项目的规模、复杂程度、风险等不同因素，严格规范合同中项目的目标和内容，项目的成本计算基础和付款方式，工期和进度要求，工程造价的计价方式，明确合同双方责任，确保合同的公正合理。

　　建立健全监督机制有利于项目的正常、顺利实施。在项目实施过程中工程监理起着至关重要的作用，监理根据合同内容行使职权，工程监理的中心任务是“三控二管一协调”。重点对待工程有关变更签证管理。在项目实施过程中完全按照施工图纸施工几乎是不可能的，由于各种原因造成设计变更、施工方法及材料代换等，或增加施工内容，建立完善的变更签证程序，手续齐全，时限准确，尽可能减少人为的造价失控。

　　4)工程项目完工阶段

　　工程造价控制的重要环节是工程结算的审核。项目完成后业主或业主委托有资质的工程造价审计机构对项目的工程造价进行审计，审计单位要有思想素质高、业务能力强、懂施工、懂预算的审计人员，使审核后的工程结算真实、可靠。