苏州项目管理培训_浅谈房地产项目管理评价模型

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　　一、几种常见的成熟度模型

　　项目管理成熟度模型的要素包括改进的内容和改进的步骤，使用该模型用户需要知道自己现在所处的状态，还必须知道实现改进的路线图。项目管理成熟度模型有以下三个基本组成部分： 组织项目管理能力和相应的结果，提升能力的顺序，评估能力的方法。

　　目前成熟度模型总数超过了30种。其中，以美国卡内基.梅隆大学软件研究院(SEI)提出的CMM模型、美国项目管理学会PMI(Project Management Institute)从组织级项目管理层面提出的OPM3(Organization Project Management Maturity Model)、项目管理Harold Kerzner博士提出的项目管理成熟度模型K-PMMM和FM solution提出的项目管理成熟度模型FMS-PMMM等为有名。

　　1、美国项目管理学会PMI从组织级项目管理的层面提出的项目管理成熟度模型(OPM3)

　　1998年PMI (美国项目管理学会)开始启动OPM3计划，并期望作为标准模型投入市场竞争。John Schlichter担任OPM3计划的主管，并在招募了来自包括中国在内的35个不同、不同行业的800余位专业人员参与。经过五年的努力，OPM3(Organizational Project Management Maturity Model)终于在2003年12月问世，掀起继CMM震撼后的另一股企业开始追求建立“组织全面性项目管理能力”的风潮。

　　2、软件工程学会(SEI)的CMM模型

　　1987年，美国卡内基. 梅隆大学软件研究所(SEI)受美国国防部的委托，率先在软件行业从软件过程能力的角度提出了软件过程成熟度模型(CMM)，随后在全世界推广实施的一种软件评估标准，用于评价软件承包能力并帮助其改善软件质量的方法。它主要用于软件开发过程和软件开发能力的评价和改进。它侧重于软件开发过程的管理及工程能力的提高与评估。CMM自1987年开始实施认证，现已成为软件业的评估认证体系。

　　3、Kerzner博士提出的项目成熟度模型(K-PMMM )

　　K-PMMM模型由美国咨询顾问和培训是Harold Kerzner博士2001年在其著作“Strategic Planning for Project Management Using a Project Management Maturity Model”中提出，该书已被翻译

　　成多种语言出版。

　　二、房地产企业应用项目管理成熟度模型的思路

　　房地产项目成熟度模型，以现代项目管理及房地产项目管理理论为指导，在消化吸收现有现有的项目管理成熟度模型的基础上，结合我国国情和房地产项目管理的特点，来建立适用我国房地产项目管理实操性强的成熟度模型。据此思路从以下着手:从三个维度对房地产项目管理成熟度进行评价，并定义房地产项目管理成熟度等级，确定评定各个成熟度级别的评价指标和评判标准。

　　1.房地产项目管理成熟度评价维度

　　本文从三个维度对房地产项目管理成熟度进行评价。维度是成熟度等级，第二维度是房地产项目管理的管理要素，第三维度是房地产项目管理的生命周期。

　　(1)房地产项目管理成熟度等级

　　房地产项目管理成熟度水平定义为5个等级，1级为低水平的项目管理成熟度，5级为高等级。五个等级分别是:初步阶段;成长阶段;提高阶段;成熟阶段;持续改进阶段。

　　(2)房地产项目管理的十大要素

　　在国际项目管理知识体系中，美国项目管理体系和欧洲项目管理体系是两种主要的知识体系，本指标体系汲取了两大体系的优点，结合我国房地产项目管理实践的需要，对房地产项目管理要素分类进行了调整，重新设计了十大类要素，包括:项目前期策划类;勘察与设计类;进度管理类;质量管理类;成本管理类;招标与合同管理类;风险管理类;组织及信息管理类;营销管理类;后期管理类。

　　此调整的原因有三:与房地产项目管理的分类取得一致，实现项目管理的规范化要求;与国际项目管理知识体系相统一;能够更加科学合理反应对房地产项目管理成熟度评价的本质要求。

　　房地产项目的四个生命周期阶段。

　　房地产项目建设的生命周期阶段维度，主要反应了项目的动态变化。通过对上述十类要素在不同生命周期主要性的变化进行分析，在项目生命周期的每个不同阶段，满足对房地产项目管理成熟度的评价的要求。

　　2.房地产项目管理成熟度评价要素和指标设计。

　　本评价结构共设为三个层次:目标层、准则层、指标层。

　　(1)目标层:评价的目标是房地产项目管理成熟度。

　　(2)准则层:对房地产项目管理成熟度要素类型进行识别与分析。确定了房地产项目管理10种主要要素作为评价二级指标。该类型划分的主要依据是房地产项目管理特点，适当结合美国项目管理模块以及欧洲项目管理对指标作出分类。

　　(3)指标层：指标层是对10个准则层评价要素分别进行描述，指标主要依据房地产项目管理要素的具体内容，同时可借鉴已有的项目管理成熟度模型的评价测试指标。例如前期策划管理准则层有三个指标：项目构思、市场调查和可行性研究;进度管理准则层有四个指标：总体进度偏差SPI、三方开工时间衔接度、网络图与甘特图应用和项目定额工期率。

　　3.房地产项目管理成熟度指标的评分

　　房地产项目管理成熟度指标可分为描述性指标、分析性指标和描述分析性指标。

　　(1)描述性指标的功能主要是对项目的关键性内容进行描述，以量化或逻辑判断方式衡量。

　　(2)分析性指标的功能主要是对项目的关键内容进行分析判断，分析性指标即可以量化也可以定性。

　　(3)描述分析性指标介于前两类指标之间，既有描述的作用，也有分析的作用。

　　按照指标的不同类别，分别采用不同的赋值方法:定性指标按五点法评分;定量指标分为五个等级。等级划分参照项目管理体系惯例。部分量化指标采用相关的法规标准。这五个等级分别隶属于成熟度划分的五个等级。例如项目构思是定性指标按五点评分分较差、一般、较好、好和新颖独特五个等级;总体进度偏差属定量指标可划分SPI≥1.5、1.4～1.5、1.3～1.4、1.2～1.3和1～1.2五个等级。

　　如果能类似ISO9000系列、CMM模型，一套非常性的、特别是具有国际性的，且对企业的卓越化发展有巨大推动力的项目管理成熟度模型的出台，将会是世界项目管理界的具有重大意义的里程碑。目前项目管理成熟度模型本身还不十分成熟，尚处于初期的研究与试验应用之中。随着PMMM的研究和实施，PMMM会发展成为评价和认定企业项目管理能力和资格的重要理论和方法，也会成为企业改善项目管理的重要理论工具。